万华城·壹號院——告诉你买房的价值所在

来源：吉屋网发布时间：2020-05-28 15:07:46

哪些城市有价值？（上）城市的选择：破壁时代的都市圈

今天天气不错，我们要来关注的是「哪些城市更有价值」。

1. 翻译成大白话：破壁，就是不必分你是昆山人还是上海人；轨道，就是连县域也会有地铁。

2. 长三角*终会变成一个超级城市PLUS。

3. 相比城市分线，万科更聚焦都市圈。万科并不排斥县域，但得是都市圈里的县级城市。

4. 就投资回报率而言，*值得买的城市，未必是上海，而是杭州南京合肥苏州宁波；但上海是安全性*的。

5. 破壁时代的小城市——从不值钱的「三不管」，到很值钱的「一体化」。

我们知道中国处在一个规模庞大、速度迅猛的城市化进程中，但是这一轮的城市化有什么特征呢？主要是两个：破壁，轨道。

破壁不是榨汁机，是我们给「打破行政区划的壁垒」的简称，这句话是中央文件（《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，2019 年 12 月印发）里面直接摘取出来的；轨道，指的是「轨道上的都市圈」，也是从中央文件（《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，发改规划〔2019〕328 号，国家发改委，2019 年 2 月 19 日）里面摘取出来的。

这是当今中国城市化*的两个主题。翻译一下：破壁，就是不要去区分你是昆山人还是上海人，就像在纽约，不用去区分你是纽约人还是新泽西人；轨道，意味着连县城都可以有地铁，这在十年前是不可想象的。

我们来看一看地理意义上「一体化」的几种方式：飞地输出，区县跨省合作，大城会师。

比如说我是一个很强大的城市，南京，跑到盱眙去，就是小龙虾特别多的一个地方；盱眙跟南京并不接壤，但是我可以跟他合作成立一个「宁淮特别合作区」（南京江北新区与淮安盱眙县）。

这种「飞地输出」的模式目前还比较少，但是中国迟早要越来越多地去示范、去探索。*著名的探索当然是「深汕特别合作区」（深圳和汕尾），现在进展更快。

区县跨省合作也是「长三角一体化」非常重要的主题。*著名的是「长绿一区」，正式的表述叫「长三角生态绿色一体化发展示范区」：上海拿出一个区（青浦区），苏州拿出一个区（吴江区），嘉兴拿出一个县（嘉善县），这三个区县刚好是接壤的，他们三者交织在一起，先做一个示范区给整个长三角看看，我们可以做得多好。

其实还有一个「嘉昆太协同创新核心圈」，也是非常重要的：上海的嘉定区，苏州的昆山市和太仓。2018 年 5 月，双方签了一份行动方案（《江苏省苏州市上海市嘉定区共同打造嘉定区、昆山市和太仓市协同创新核心圈行动方案》）。

这样的核心圈，万科这样的标杆企业当然不会放过了，所以它在嘉定有万科·西郊都会①，在昆山有上湾璟园②，在太仓有万科·翡翠铂樾③。

嘉定本来就是上海的一个区，当然很有价值，大家很清楚；昆山成名已久，虽然是苏州的，但是跟上海已经你侬我侬地化不开了，所以也很有价值，大家很清楚；太仓是冉冉升起的一颗新星，可能大家没有那么熟悉。但我们只要用一句话概括出来，你就知道太仓会有怎样的未来：在 2025 年实现「六铁交汇」。

哪「六铁」？一条城际线；两条地铁线，一条来自苏州（苏州地铁 S2 线），一条来自上海（上海地铁 S9 线〔嘉闵线〕）；还有三条高铁线。

嘉昆太这个圈，也是长角一体化的小小缩影，苏州和上海会交织在一起，完成大城的会师。

接下来看「大城会师」。我们把长三角的地图大概画出来，我给每一个都市圈打了一个红色的框，这些框全部都交织在一起：上海大都市圈、苏锡常都市圈、南京都市圈、杭州都市圈、宁波都市圈、合肥都市圈。

他们彼此都是咬合在一起的；合肥都市圈现在还稍微分开一点，但是总有一天，合肥都市圈和南京都市圈也是会交织在一起的。六个都市圈，准确讲是「1+5」个都市圈，「1」就是上海都市圈；这也是长三角一体化这份重磅文件里面特别强调的。

这些城市会完成一个城市循环，就像这句我编的顺口溜：南京与苏州会师，苏州与上海会师，上海与杭州会师，杭州与宁波会师，宁波与上海会师，上海与苏州会师，苏州与南京会师……这样一直念下去可以念到天亮。

长三角*终会变成一个超级城市 Plus，你可以把长三角当做是一个城市群，看上去有二十几个城市，但它*终是一个城市。

从城市发展的规律来看，那些能级非常一般的城市，该怎么买呢？我们先把县城的逻辑搞清楚，就几乎能理解所有城市的价值逻辑。

县城大概分成这么几种：撤县区，接壤县域，孤悬县城。接壤县域指的是跟很厉害的城市接壤的县级城市。

前两类县城，在买房操作上的建议本质上是一样的，就看这 5 条：